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买不起广州中心区500万的二手房成交占比

2019年02月26日 栏目:租房资讯

买不起?广州中心区500万+的二手房成交占比仅7%中心区的二手房,你能接受的总价会是多少?300万?400万?还是500万?其实,总

买不起?广州中心区500万+的二手房成交占比仅7%

中心区的二手房,你能接受的总价会是多少?300万?400万?还是500万?

其实,总价上了500万元以后,广州就比较多人都难以接受了。

根据合富研究院发布的《2018年广州、佛山、东莞三大城市二手房市场白皮书》(下简称白皮书),务实的广州人中,2017年购买中心区二手房总价超过500万元者,仅占比7%!

当中,万元的二手成交占比为16%;500万元以上的占比为7%。外围区域中万元的占比为12%,万元的占比由3%小幅上升至5%。

白皮书显示,2017年,广州、东莞的二手房市场份额均超一手;佛山二手份额大幅上升,但未超一手。

2017年广州二手签量超11万套,签面积1051万㎡,签量同比升11%,签均价20131元/㎡,签均价同比升13.3%,合富指数全年涨幅28%。

佛山2017年全年二手住宅成交量近8.8万套,成交面积1002万㎡,同比2016年分别上升了22%和17%。2017年的二手份额高达45%,较2015年、2016年的30%左右明显上升。

东莞2017年二手住宅签量约5.1万套,签面积582.5万㎡,较2016年分别减少22%和24%。但全年二手住宅成交份额仍然超一手。

广州:中心区二手成交份额超八成

中心区二手成交份额基本在八成以上;外围区域中,番禺二手份额超七成,花都超五成,增城、从化约四成。

合富研究院认为,2017年是广州“存量房时代”的开启年,整体成交超越一手,外围区域份额超越中心区。预计2018年及至未来数年的二手市场交投仍将保持活跃、良好的态势。

据了解,年间,广州整体住宅的成交面积基本在万㎡左右,但从2015年整体成交量逐渐呈上升趋势,2015年成交面积为1776万㎡;2016年成交面积超过2500万㎡;2017年全年成交面积超2000万㎡。近三年的年均成交面积超2000万㎡,较往年明显跃升。

二手房有一定的地段优势。二手成交集中在中心区及外围的成熟板块,如番禺华南板块、洛溪板块,花都新华中心、黄埔科学城等。一手成交主要集中外围相对偏的地段,如番禺亚运城、黄埔中新知识城、增城教育城、花都山前大道、狮岭板块等。

广州一手和二手住宅成交集中区域的分布图

在中心区:2017年中心区二手房成交量远远抛离一手,二手占比基本在在八成以上。外围区域:番禺二手房占比超七成,花都二手房占比超五成,增城、从化二手房占比约四成,仅黄埔和南沙仍以一手房为主,二手房占比约两成左右。

近年来,外围区域的二手市场份额呈上升的趋势,2017年成功超越中心区。2017年外围区域二手成交6.4万套,同比升32%,成交占比为57%,较2016年大幅上升9个百分点。中心区成交4.9万套,同比降7.5%。

图:广州中心区及非中心区二手住宅成交分布(%)

外围区域市场表现:

番禺成交2.3万套,同比升近两成

花都:表现抢眼,9号线利好刺激下,量价齐升。2017年二手成交1.3万套,同比升102%; 2017年12月花都合富指数同比2016年升51%,升幅居各区之首。新华中心、迎宾大道、汽车城等优质地段供求两旺。

番禺:成交量较大的区域,2017年成交高达2.3万套,同比升19%。经过多年开发建设,番禺华南板块、钟村板块、洛溪板块交通等配套日趋成熟,并大量承接外溢刚需。

增城:成交1.5万套,同比升17%,是仅次番禺的第二大区。成交集中碧桂园凤凰城、翡翠绿洲等广园快速路周边。2017年碧桂园豪园、保利东江首府等次新盘陆续出证,进入二手市场,带旺整体市场的活跃度。

南沙:交投升幅较高,市场空间较大的区域。南沙二手市场处于起步阶段,成交基数较低,但随着城市建设提速及地铁线路增多,2017年驶入快车道,成交约3500套,同比增幅高达125%。

中心区市场表现:

天河价高量跌

天河:价格较高,但成交明显下降。2017年天河二手签均价高达3.9万元/㎡,核心地段珠江新城、天河北的优质物业价格超7万元/㎡。随着市场的日趋高端化,承接人群逐渐收窄,2017年二手成交不足1.1万套,同比降33%。

海珠:成交微降。受广钢新城一手新货集中供应影响,2017年二手成交1.2万套,同比微降5%。

越秀:需求持续稳健。越秀区高端教育资源集中,二手需求历来稳健。2017年越秀区二手签7600套,同比升3%。

荔湾:需求良好。受楼梯楼加装电梯有补贴利好带动,2017年荔湾二手签约7000套,同比升22%,总体良好

买不起广州中心区500万的二手房成交占比

白云:成交大致稳定。白云区二手价格相对不高,但外地户籍客源相对较多,部分买家入市受政策限制。其结果是:2017年白云二手交投大致稳定,签1.15万套,环比微升4%。

图:广州各区二手住宅签量及同比

据了解,2017年中心区60㎡以下物业的二手成交占比为35%;㎡的物业占比为16%。2017年小户型物业占比增加,最直接的原因是市场对楼梯楼的接受度提高。楼梯楼物业大多面积小、总价低,符合刚需首置的预算要求,此外,荔湾、越秀、海珠、天河等老城区不少楼梯楼物业的地段优,带优质学位。第三,受楼梯楼加装电梯有补贴的利好带动。

图:年广州中心区和非中心区二手住宅成交面积分布(%)

2017年中心区万元的二手成交占比为16%;500万元以上的占比为7%。外围区域中万元的占比为12%,万元的占比由3%小幅上升至5%。

图:年广州中心区和非中心区二手住宅成交总价分布(%)

佛山:二手住宅份额已达45%

2017年全年,佛山二手住宅成交量近8.8万套,成交面积1002万㎡,同比2016年分别上升了22%和17%。2017年的二手份额高达45%,较2015年、2016年的30%左右明显上升。

近年来,佛山二手住宅的成交份额呈逐年上升趋势。2017年的二手份额高达45%,较2015年、2016年的30%左右明显上升。主要受两方面因素影响,新房供应下滑。据合富研究院数据显示,2017年佛山新增住宅供应面积1000万㎡左右,同比降约四成,新货不足,部分需求转流二手市场。

图:近年佛山一手和二手住宅成交面积对比(万㎡)

东莞:二手住宅成交份额超一手

2017年东莞二手住宅签量约5.1万套,签面积582.5万㎡,较2016年分别减少22%和24%。上半年,在“二手住宅不限购+东莞一手缺货”等多重利好下,二手市场成交持续良好;下半年一手市场供应增多,部分项目让利促销,二手住宅成交份额仍然超一手。

区域看,主城区、临深片区、松山湖片区及沿海片区的成交降幅相对较大。水乡片区、大石龙片区及东北片区受本地刚需支撑,交投稳健。2017年东莞总体二手价格稳中有升;受地铁R2线开通的利好持续影响,主城区升幅相对稍大。

合富研究院认为,“新货供应持续下降+二手不限购”,预计2018年东莞二手需求仍将保持稳定良好,主城区及临深片区仍是二手楼市的主力区域。优质地段大多发展成熟,新货较少,因而二手价格有较强的支撑。

据合富研究院监测,2017年东莞二手买家依然以“新莞人”刚需为主,但占比较2016年有所回落,2017年东莞首置二手买家的占比为56%,较2016年的68%明显减少。改善需求占比有所上升,2017年为28%,较2016年的22%上升。

东莞二手市场买家购房目的分布(%)

改善需求增加,主要与东莞本地户籍换房需求增多有关。过往三年看,东莞二手房买家基本以外地户籍“新莞人”首置为主,本地户籍买家的占比仅为5%左右,2017年本地客的占比高达12%。

来源:南都