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房价接力上涨不利于库存消化

2018年08月01日 栏目:租房攻略

房价接力上涨 不利于库存消化目前看,年初一线城市住宅价格飙涨所引发供求关系急剧调整,正加速向二线城市、三线城市传导,房价接力上涨短期内可

房价接力上涨 不利于库存消化

目前看,年初一线城市住宅价格飙涨所引发供求关系急剧调整,正加速向二线城市、三线城市传导,房价接力上涨短期内可能还会有短暂冲高现象。

虽然房价上涨刺激刚性需求提前释放,还能刺激投资投机性住宅需求集中入市,但考虑到二线、三线城市房价大幅上涨的基础并不牢固,短期内库存集中消化,反而降低了库存持续稳定消化的可能性,值得高度关注。

据国家统计局数据,2016年4月,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比上月增加3个,下降的城市有5个,比上月减少3个;环比涨幅在1%以上的城市有22个,比上月增加4个,环比涨幅在5%以上的城市有2个,比上月增加1个;最高涨幅为5

房价接力上涨不利于库存消化

.8%,比上月扩大0.4个百分点。

受房地产调控升级和房价过快上涨后的动能下降影响,4月份一线城市住宅交易价格环比涨幅回落,但一线城市住宅价格大幅上涨后的溢出效应十分明显,以合肥、苏州、南京、厦门为代表的二线城市住宅交易价格领涨全国,且涨幅仍在扩大。而房价上涨引发的财富效应增加了三线城市住宅价格上涨的动能,4月份三线城市新建商品住宅价格同比综合平均也已由降转升,开始上涨。

房价大幅上涨导致住宅供求关系短期内急剧调整。2016年1~4月份,全国商品房销售面积36012万平方米,同比增长36.5%,增速比1~3月份提高3.4个百分点。其中,住宅销售面积增长38.8%。从市场供求关系分析,一二线城市库存消化周期明显缩短,苏州、南京和合肥的去库存周期都已经低至4个月。从全国看,2016年4月份,全国待售商品房面积比3月末减少826万平方米。其中,住宅待售面积减少894万平方米。应该说,本轮房价上涨的去库存效应短期内已经非常明显。

但非热点城市房价上涨恐怕不利于库存持续稳定消化。应该看到,本轮房价上涨主要不是受到刚性住宅需求、改善性住宅需求推动,而更多受到投资投机性资金的驱动。

2016年一季度,我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%,增速比上年末高出1.3个百分点,比各项贷款增速高出7.5个百分点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元,增量占同期各项贷款增量的32.5%,较上年同期提高1.9个百分点。据中国指数研究院数据,今年前5个月全国卖地收入排名前三名的并非北京或上海,而是南京、苏州和郑州等三个二线城市,其中南京以481亿元问鼎全国,而去年同期仅为107亿元,涨幅高达351%,苏州市卖地收入涨幅高达781%。在排名前10名的城市中,合肥和佛山纷纷上榜。在宏观经济下行压力和区域人口流入基础不牢固的情况下,二三线城市房价的过快上涨,存在脆弱性。

虽然4月份住宅库存有所减少,但仍高达7.27亿平方米。4月份,全国房地产开发投资增速回升,加上三线城市房价上涨抑制农业就业转移人口购买力,未来三线城市住宅库存消化可能会面临新旧矛盾交织的困境。事实上,当前二线城市住宅库存消化周期缩短,并非今年年初产生巨大变化,只不过是因为市场对政策变量的过度反应,导致住宅库存消化大大超过市场供应,进而产生短期显性的供不应求关系。但如果剔除市场投资投机客因素,那么当前房地产开发企业蜂拥进入二线城市后,有可能会引发未来供求错位的风险。从根本上说,只有维持房价运行平稳,才能有效引导社会和市场预期,实现供求关系健康调整,避免房地产市场大起大落。